本文摘要：一、背景依据重庆市人民政府办公厅印发了《关于更进一步强化房地产市场调控工作的通报》（以下全称《通报》），实施措施强化房地产调控，坚决调控目标不挽回、力度不放开。

一、背景依据重庆市人民政府办公厅印发了《关于更进一步强化房地产市场调控工作的通报》（以下全称《通报》），实施措施强化房地产调控，坚决调控目标不挽回、力度不放开。从实施《通报》的背景依据来看：首先，是为了认真落实党中央“房子是用来寄居的，不是用来油炸的”定位，对标对表格贯彻落实党的十九大精神和国务院关于房地产市场调控工作的决策部署。其次，是为了秉持住房城乡建设部《更进一步作好房地产市场调控工作有关问题的通报》（建房〔2018〕49号）的精神以及住房城乡建设部近期约谈有关城市的拒绝。

再度，是为了秉持市委“着力平稳房地产市场，综合精准施策，增进 稳定身体健康发展”和市政府“实行房地产市场系统调控和落后调控”拒绝，针对房价下跌预期较强，投机抹黑之风有所浮现等实际情况，实行系统调控和落后调控。实施本《通报》，也是重庆在5月15日实施《关于积极开展市场秩序专项整治增进房地产业身体健康发展的通报》严管市场秩序的基础上再度“使出”，调控房地产市场。一则强化系统调控、一则整治市场秩序，既侧重短期、又顾及将来，前后两份文件交相辉映，不利于增进重庆房地产市场身体健康发展。

二、目标任务实施《通报》就是要实施大位房价、触租金，叛杠杆、以防风险，调结构、大位预期的目标任务，要希望符合刚刚须要、反对提高市场需求、遏止投机炒房，规范市场秩序，避免大起大落，增进房地产市场稳定身体健康发展。三、主要内容《通报》具体八项措施，涵括了实施责任、土地、金融、定价指导、规划引领、发展出租住房等调控措施，是一次系统调控，政策措施实，大同小异一般“打补丁式”的调控措施。

政策措施一：创建区县政府和市级部门房地产市场调控工作责任制，更进一步实施调控责任。房地产调控是一项系统工作，必须多部门同步因应，更加必须区县政府大力前进和实行。本《通报》与以往调控政策比起最独特的一个特点，就是实时印发了《遏止炒房确保房地产市场稳定身体健康涉及职责分工方案》，具体区县政府和市级部门的主要职责，拒绝坚决调控目标不挽回、力度不放开，构建市区同步、各部门牵头调控、牵头惩戒，构成齐抓共管的较好局面。

拒绝区县政府实施房地产调控主体责任、增进供需平衡、维持房价基本平稳等10项责任；具体了国土房管、建设、规划、工商、价格、公安、税务等10个市级部门的37项主要职责，实施部门科事责任，严苛敦促，对工作不力、房地产市场波动大、没能构建调控效果的区县，极力约谈、问责。实施地方政府和市级部门的工作责任，不利于构成调控合力，不利于更为了解地实施分类调控、系统调控和落后调控，不利于构建大位房价等调控目标。

政策措施二：希望减少商品住房有效地供给，增进供需平衡。房地产市场不受市场经济规律影响，明显的特征就反映在供求关系上，供需平衡则市场大位。因此，大位市场的关键就在于减少有效地供给，增进供需平衡。《通报》从长年、中期、短期，明确提出了减少供给的系统措施。

首先，从长年看，要减缓编成主城区2018年至2022年住房发展规划，合理确认住房及用地供应规模、结构、时序，引领涉及资源合理配置，目的是要提高住房长年供求关系。其次，从中期看，将更进一步有序实行年度土地供应计划，减缓主城区住房用地供应，确保土地供应的平稳。商品住房构成上市往往有半年以上的周期，因此维持中长期的土地供应均衡，是增进住房供需平衡的关键。

再度，从短期看，要敦促减缓动工建设，拒绝增大土地出让合约还款监管力度，对所有已转让住宅用地实施仅有覆盖面积清扫、表格式管理，敦促房地产开发企业按合约誓约的期限及规模研发建设和上市供应商品住房。对债权人的项目，严苛征税动工完工违约金。

包含闲置土地，剩1年未动工研发的，严苛征税土地闲置费；剩2年未动工研发的，依法交还国有建设用地使用权。同时，减缓商品住房预售办理，减少商品住房有效地供给。供求关系是影响房价和预期的关键因素，增进供需平衡是调控房地产市场的治本之策，以上三项措施将明显改善供求关系，增进市场稳定。

事实上，今年以来，重庆的住房供应量已明显增加。1-5月，主城区商品住房新开工面积同比快速增长151.7%；主城区转让住宅用地7589亩、同比快速增长87.8%；1-6月中旬，主城区新建商品住房上市1411万平方米、同比快速增长59%。政策措施三：具体反对刚性居住于市场需求与极力遏止投机炒房举。

在商品住房市场供应比较稳定的情况下，投机炒房市场需求减少不会对刚须要构成吸管效应，不会让刚刚须要购房显得艰难。《通报》是逃跑了问题的实质：反对刚刚须要也是遏止炒房，遏止炒房也是反对刚刚须要，两方面举不会让调控的效力大幅提高。反对刚刚必需五大措施：一是减少普通商品住房及其用地供应，新的供应住宅用地中普通商品住房用地供应比例不高于70%，新建商品住房要提升中低价位、中小套型普通商品住房供应比例，解决问题反对刚刚须要的供应结构问题。二是强化个人住房贷款管理，实行好差别化住房信贷政策，引领金融机构在个人住房贷款的额度、利率方面优先符合首套刚性居住于市场需求。

三是公积金优先确保职工家庭首套住房贷款市场需求，之后停止第二套以上购房贷款，不准研发企业拒绝接受购房人用于住房公积金贷款。四是对出售二手住房且归属于家庭首套房的个人住房贷款市场需求给与合理反对。

五是研发企业要签定诚信销售承诺书，在办理预售许可后10日内重复使用公开发表公平公正销售全部房源，反对首套刚刚须要客户优先选房，不得腾出“关系房源”“内部房源”，不得按购房缴付方式决定选房顺序。遏止投机炒房有实招：一是实施区县政府、市级涉及单位遏止炒房、确保房地产市场平稳涉及责任，联合遏止炒房不道德。二是不给炒房者贷款。

对早已享有两套住房且适当购房贷款皆并未结清的居民家庭，之后停止派发个人住房贷款；对无法获取一年以上重庆市纳税证明或者社会保险交纳证明的非本地居民停止派发购房贷款。三是人民银行重庆营管部、重庆银监局和市国土房管局要牵头积极开展个人贷款违规用作购房专项管理，不准为购房者获取“首付债”或场外配资，防止个人消费性贷款（含以房抵押贷款、网络贷款）、个人经营性贷款、信用卡欠下等个人贷款资金违规转入房地产市场。四是严格执行主城区新的出售新建商品住房和二手住房限售政策，获得《不动产权证书》剩两年后才能上市交易。

五是严苛审查研发企业研发贷款资格，谨慎派发研发贷款。政策措施四：运用大数据和智能化手段，完备房地产市场调控。由于以往智能化监管手段严重不足，市场的一些乱象容易找到，监管往往迟缓被动。

《通报》明确提出运用大数据和智能化手段，既不利于强化监管、规范市场秩序，又不利于调控。一是建设房地产市场智能化服务监管平台，构建商品房销售项目股份、网签备案和预售资金进账的全流程监管。运用智能化平台，有三个益处：首先，将股份划入了网签管理，构建了网上主动监管，避免给定变更股份；其次，构建了网签合约即备案，延长了从股份到投月合约暨网签的时间；第三，构建定金和首付款等预售资金在签定股份协议和合约前转入专用监管账户。

因此，不利于避免捂盘惜售、一房二买、炒房号等违法违规行为，不利于杜绝预售资金到账不及时等问题，不利于防止交易风险。二是运用大数据强化房地产市场形势分析，探寻商品住房价格分区统计资料及监测试点，完备房价、地价联动机制。该条政策是实行系统调控、精准调控的最重要基础措施。

三是完备主城区商品住房预售项目备案价格市、区两级会商机制，在主城区之后实行商品住房备案价格指导，以市场为导向，以成本为基础，综合考虑到楼面地价、建安成本等因素，制订商品住房预售项目备案价格规则，指导房地产开发企业合理确认商品住房价格，避免房价大起大落。政策措施五：优化主城区规划布局，引领住房和人口合理产于。重庆不受地形容许，归属于多组团发展的城市，在城市发展规划中明确提出了21个聚居区。城市发展的规律就是大大向新的聚居区扩展、构成新的城市组团，城市功能、公共设施设施、产业和人口将逐步向新的组团挤满。

《通报》具体了三方面工作。一是充分发挥规划布局、土地供应等政策引领，作好主城区土地出让和设施设施建设。

二是遵循轨道交通引导城市发展、城市规划引导土地配备的原则。大力分流主城核心区的非核心功能，疏缓核心区房地产供求关系，引领产业和人口向主城核心区以外的中心组团发展。三是减缓各中心组团教育、医疗、交通、大型购物中心等公共设施建设，增进职寄居均衡。政策措施六：大力培育和发展住房出租市场，提升住房确保力度。

党的十九大报告明确提出：创建出租并购荐的住房制度。住房出租反映在两个方面：一是发展住房出租市场。

减缓制订培育和发展住房出租市场的反对政策。建构平稳的住房出租关系，维持租期和租金的平稳。提升住房出租管理服务水平，获取住房出租服务便捷，让承租人寄居得放心、安心、舒心。

引入和反对发展专业化、机构化住房出租企业，尽早构成多主体供给。强化住房出租市场监管，规范住房出租不道德。二是实行公租房确保。

逐步完善住房出租设施公共服务，增大公租房确保力度，贯彻符合住房艰难的城镇居民、无住房的大中专毕业生、本市入城农民工和外地来渝低收入人员等“三类群体”出租住房市场需求。对城镇低收入住房艰难家庭，通过实物配租和出租补贴结合的方式不予应保尽健。政策措施七：特别强调深入开展专项整治，确保房地产市场较好秩序。

这是在市国土房管局《关于积极开展市场秩序专项整治增进房地产业身体健康发展的通报》（渝国土房管〔2018〕282号）文件的基础上，再度特别强调积极开展专项整治工作，有几个方面的新举措：一就是指市政府层面拒绝区县政府的组织本地各部门同步积极开展房地产市场秩序专项整治工作，查办严管房地产领域违法违规行为，贯彻规范商品房蓄客、销售和中介不道德；二是拒绝增强部门牵头执法人员，严肃查处、公开发表曝光一批投机房号、缴纳“茶水费”等违法违规典型案件。三是市公安局和市国土房管局要牵头积极开展房地产领域违法犯罪专项整治行动。

可见这次专项管理方面的规定，更为特别强调了区县和各部门职责，更为细化了专项整治的内容，引人注目了防抹黑、以防炒房等内容。按照渝国土房管〔2018〕282号文件、实行专项整治工作一个多月来，无意9家研发企业采行了停止网签等行政容许措施，约谈研发企业和中介机构20家，处置并曝光抹黑传谣、缴纳“茶水费”“指标酬劳”的中介机构6家，适当门店被停业整顿，违规中介人员被划入明知“黑名单”，构成了有力威吓。政策措施八：强化宣传引领和市场预期管理，营造较好舆论氛围。《通报》具体要强化房地产涉及政策宣传和理解，正面引领舆论，及时避免群众顾虑。

在工作责任分工中也更进一步具体了区县政府和网信、公安、房管等部门要严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体抹黑图形房价下跌、抹黑传谣生产混乱、的组织“炒房团”炒房等不道德，净化舆论环境，平稳市场预期。综合来看，在房价总体平稳、下跌预期加剧的情况下，重庆市委市政府就快速反应、冷静决策，及时实施《通报》，特别强调坚决调控目标不挽回、力度不放开，用强化调控与严苛整治市场双管齐下的方式，遏止炒房、引领市场合理预期，增进房地产市场稳定身体健康发展。体现了高度的政治站位，反映了稳固竖立“四个意识”，反映了忠诚实施党中央关于“房子是用来寄居的，不是用来油炸的”定位和秉持国务院关于房地产市场调控部署的决意。

坚信本次文件的实施，能有力遏止炒房、引领市场合理预期、净化市场环境，增进重庆房地产市场身体健康发展。

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